Verwaltung von Wohnungs- eigentümergemeinschaften

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fordert „die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“ Nach § 25 Abs. 2 ist die Anzahl der Anteile und nicht ihre Größe entscheidend. Das Berufsbild des zertifizierten Verwalters mit einer Mischung aus Kaufmann, Bauingenieur und Jurist gab es bisher nicht. Die Prüfungsgegenstände aus der Anlage 1 zu § 1 Satz 1 der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung - ZertVerwV) sind schon recht anspruchsvoll. Viele langjährig tätige Verwalter haben diese Prüfung nicht. Dadurch ist das Angebot knapp und die Preise sind hoch.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung haben, es in dem Haus mehr als 8 Wohnungen gibt oder sich in einem kleineren Haus kein Wohnungseigentümer als Verwalter zur Verfügung stellt, haben Sie ein Problem. Für die kleinen Gemeinschaften ist nur die Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer erlaubt. Selbst ein Familienangehöriger eines Miteigentümers dürfte die Verwaltung nicht übernehmen. Es ist einem zertifizierten Verwalter aber nicht verboten, sich vor-Ort von einem Gehilfen unterstützen zu lassen, der diese Prüfung nicht abgelegt hat. Es ist auch nicht verboten, dass der zertifizierte Verwalter im Ausland ansässig ist.

Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter „... bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“ Diese Prüfung habe ich am 28. September 2022 vor der Industrie- und Handelskammer Wiesbaden abgelegt; ich bin also ein zertifizierter Verwalter.

Seit dem 01.09.2023 bin ich im Ruhestand und ich lebe in Spanien.

Ich kann kleinen Eigentümergemeinschaften mit mehr als 8 Einheiten oder Gemeinschaften, die von einem Familienangehöriger oder Freund eines Miteigentümers vertreten werden sollen, meine Unterstützung für eine kostengünstige Lösung anbieten.

Formal würde ich zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Eine Vertrauensperson der Wohnungseigentümer handelt aber am Ort der Immobilien, beauftragt z.B. Handwerker, kontrolliert die Arbeiten und bezahlt die Rechnungen. Er erhält dafür eine Bankvollmacht über das Konto der Gemeinschaft. Für diese Tätigkeiten erhält er von mir eine Untervollmacht. Ich würde die Beschlussammlung digital führen, die Jahresabrechnung mit Kontenabstimmung, Vermögensbericht und Bericht über den Wirtschaftsplan sowie den Wirtschaftsplan selbst aufstellen und die Vertrauensperson in rechtlichen Fragen beraten. Weiter müsste ich die Protokolle Ihrer Eigentümerversammlungen, an denen ich nicht teilnehmen muss, unterschreiben. Dafür würde ich eine kleine monatliche Pauschale und Vergütungen für die durchgeführten Tätigkeiten nehmen.

Erkennen Sie Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Beschreibung wieder? Dann melden Sie sich über das Kontaktformular.

Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (Eigentumswohnungen) ist im Tagesgeschäft eigentlich nur eine einfache kaufmännische Tätigkeit. Bis 2018 war die nicht reglementiert. Dann wurden eine Erlaubnispflicht und die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung eingeführt. 2020 wurde mit Wirkung ab 2022 eine Pflicht zur Ablegung einer Prüfung eingeführt. Die mussten die IHKs erst noch organisieren. Außer bei kleinen Einheiten mit bis zu 8 Wohnungen, bei denen eine Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer zugelassen wurde, dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur noch durch Zertifizierte Verwalter vertreten werden. Bei kleinen Einheiten kann eine Minderheit von mindestens 30 % einen Zertifizierten Verwalter verlangen.  

Bisher war die WEG-Verwaltung eine interessante Nebentätigkeit für Frauen, weil sie weitgehend vom Telefon und Computer ausgeführt werden kann. Die Prüfung wird aber viele von ihnen abschrecken. Lt. Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV sind die Prüfungsgegenstände:

1.       Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1     Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.2     Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.3     Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich

2.         Rechtliche Grundlagen
2.1       Wohnungseigentumsgesetz
2.1.1     Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
2.1.2     Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
2.1.3     Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
2.1.4     Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft
              der Wohnungseigentümer
2.1.5     Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
2.1.6     Wohnungseigentümerversammlung
2.1.7     Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag
2.1.8     Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
2.1.9     Rechte des Verwaltungsbeirats
2.2        Bürgerliches Gesetzbuch
2.2.1     Allgemeines Vertragsrecht
2.2.2     Mietrecht
2.2.3     Werkvertragsrecht
2.2.4     Grundstücksrecht
2.3        Grundbuchrecht
2.4        Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
2.5        Berufsrecht der Verwalter
2.5.1     Gewerbeordnung
2.5.2     Makler- und Bauträgerverordnung
2.5.3     Rechtsdienstleistungsgesetz
2.6        Sonstige Rechtsgrundlagen
2.6.1     Heizkostenverordnung
2.6.2     Trinkwasserverordnung
2.6.3     Energierecht

3.          Kaufmännische Grundlagen
3.1        Allgemeine kaufmännische Grundlagen
3.1.1     Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung
3.1.2     Externes und internes Rechnungswesen
3.2        Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters
3.2.1     Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage
3.2.2     Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
3.2.3     Hausgeld, Mahnwesen

4.       Technische Grundlagen
4.1     Baustoffe und Baustofftechnologie
4.2     Haustechnik
4.3     Erkennen von Mängeln
4.4     Verkehrssicherungspflichten
4.5     Erhaltungsplanung
4.6     Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung
4.7     Altersgerechte und barrierefreie Umbauten
4.8     Fördermitteleinsatz; Beantragung von Fördermitteln
4.9     Dokumentation

Die schriftliche Prüfung, die ich am 27.09.22 abgelegt habe, hatte eine Gewichtung von 50 % Rechtliche Grundlagen, 22,5 % Technische Grundlagen, 17,5 % Kaufmännische Grundlagen und 10 % Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Für das Bestehen müssen in jedem Teilbereich mindestens 50 % erreicht werden. Defizite ein einem Themenbereich können also nicht mit hervorragenden Kenntnissen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. 

Für die Prüfung wird also ein interdisziplinäres Berufsbild aus Wirtschaftsjurist und Bauingenieur definiert, der dann viele Mandate braucht und sich wohl nicht mehr um die einzelnen Wohnungseigentümer kümmern kann. Die Kleinstunternehmer, die mit wenigen Mandaten und niedrigen Kosten nahe an den Wünschen der Menschen waren, sollen wahrscheinlich aus dem Markt gedrängt werden.